Dự đoán “ngôi hoàng” của BĐS 2018

2017 đã khép lại có số liệu thống kê dao động trên 61.500 chuyển nhượng nhà đất thành công (số liệu từ Hội môi giới bất động sản). Trong điều kiện kinh tế vĩ mô và nền móng chính trị ổn định, 1 số chuyên gia khẳng định 2018 sẽ tiếp tục là 1 năm khởi sắc của phân khúc đầy tiềm năng này.

Tổng kết diễn biến phân khúc 2017

Căn hộ trung cấp có giá sơ cấp trung bình từ 800 – 1.500 USD/m2 chiếm chuyển nhượng nhiều nhất trong các năm vừa qua, đặc thù 2017 theo tiêu chí phân loại của CBRE. Lý giải cho điều nhận định trên phải kể đến nhu cầu có loại căn hộ chung cư có giá trung cấp của 1 số gia đình trẻ lương khá tăng cao ở thành thị lớn như Hà Nội. Đồng thời, sức hấp thụ mạnh của giới đầu tư dành cho phân khúc này cũng góp phần đẩy lượng chuyển nhượng lên cao.

Tổng giá trị căn hộ chung cư nằm trong dao động 1,5 đến 2,2 tỷ đồng mỗi căn thích hợp có đa số 1 số gia đình khá giả. Số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản cho thấy, trong tổng số hơn 20.700 căn hộ chung cư phân phối được năm 2017 tại Hà Nội thì phân khúc trung cấp chiếm tới 42%, trong khi căn hộ chung cư cấp cao lại có tỷ trọng chuyển nhượng rất thấp chỉ chiếm dao động hơn 6%.

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, các tháng cuối năm 2017 cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của căn hộ chung cư cấp cao đang nhường chỗ cho căn hộ chung cư trung bình khá. Nhìn trên biểu đồ của CBRE vừa mở phân phối cho thấy căn hộ chung cư trung cấp chiếm đa số thị phần.

Đây được xem là triển vọng tốt cho loại hình căn hộ chung cư này khi thực tại phân khúc Hà Nội giai đoạn này đang không có nhiều công trình mới được công bố phân khúc.

Đây được xem là triển vọng tốt cho loại hình căn hộ chung cư này khi thực tại phân khúc Hà Nội giai đoạn này đang không có nhiều công trình mới được công bố phân khúc.

Vào dịp cuối năm, phân khúc chỉ đâyn nhận sự xuất hiện của công trình Hinode City ở phía Nam thành thị. Dự án này được thi công tại số 201 các con phố Minh Khai do Vietracimex là chủ đầu tư, có quy mô 3 tòa chung cư cao 23-27 tầng, tổng số 1.110 căn hộ chung cư quy mô từ 67m2 đến 120m2. Giá chung cư công trình Hinode City vào dao động 36-40 triệu đồng/m2.

Khu phía Tây Hồ Tây có sự xuất hiện của công trình 6th Element…tại khu thành thị mới Tây Hồ Tây. Quy mô công trình gồm 2 tòa tháp căn hộ chung cư cao 38 tầng, được đầu tư thi công đồng bộ, tiên tiến. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư thuộc công trình này là 1.176 căn. Đây cũng là 1 trong các công trình hiếm hoi thuộc phân khúc căn hộ chung cư trung cấp cao giai đoạn này, có địa điểm tại trọng điểm Hà Nội được quy hoạch có đầy đủ 1 số tiện ích có tỷ lệ thi công thấp chỉ 39.5%.

Hay công trình The Sun xuất hiện “mới tinh” & “nóng hổi” vào trung tuần tháng 1.2018, nằm trên mặt các con phố Mễ Trì Hạ khu phía Tây thủ đô chưa tới 300 căn hộ chung cư có quy mô từ 74,18m2 đến 115,61m2. Các căn hộ chung cư tại The Sun được chào phân phối ra phân khúc mức giá từ 29tr/m2.

2018 “cửa sáng” cho phân khúc bất động sản trung cấp tại Hà Nội

Theo tiên đoán của CBRE Việt Nam, năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa 1 số phân khúc, và xu hướng chuyển dịch sang phân khúc bất động sản trung cấp sẽ tiếp diễn mạnh mẽ.

Phân tích về triển vọng căn hộ chung cư tầm trung tại Hà Nội, ông Vũ Cương Quyết – TGĐ Đất Xanh Miền Bắc, đơn vị phân phối đa số công trình căn hộ chung cư tại Hà Nội nhận định, năm 2017 là năm thành công của phân khúc căn hộ chung cư tầm trung.

Trong tổng lượng chuyển nhượng của Đất Xanh Miền Bắc thì căn hộ chung cư trung bình chiếm trên 45%, căn hộ chung cư trung cấp cao chiếm 36%. Tuy nhiên, theo ông Quyết có các nguyên nhân khiến xu hướng dịch chuyển phân khúc trung cấp cao sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018.

Thứ nhất, kinh phí đầu vào tăng cao bởi thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí đền bù cộng quy định về số lượng tầng hầm…khiến biên lợi nhuận ở phân khúc trung bình sẽ kém quyến rũ hơn có giá phân phối thấp, nên chủ đầu tư rất gặp khó đưa giá chung cư dưới 22 triệu đồng/m2.
Thứ nhất, kinh phí đầu vào tăng cao bởi thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí đền bù cộng quy định về số lượng tầng hầm…khiến biên lợi nhuận ở phân khúc trung bình sẽ kém quyến rũ hơn có giá phân phối thấp, nên chủ đầu tư rất gặp khó đưa giá chung cư dưới 22 triệu đồng/m2.

Thứ hai, căn hộ chung cư cấp cao có giá dao động từ 33 – 45 triệu đồng/m2 đang gặp gặp khó hơn, rủi ro hơn trong việc tìm kiếm khách hàng khi giá vượt xa tầm có của đa số người mua.

Thứ ba, có phân khúc căn hộ chung cư trung bình vẫn đang là chọn lọc tốt của đa số gia đình có tài chính eo hẹp, tuy nhiên, lại gặp phải vấn đề đi lại vào trọng điểm thành thị do địa điểm công trình ở khá xa. Do đây, có 1 số chính sách phân phối hàng cho vay linh hoạt như giai đoạn này, nhiều khả năng 1 số hộ gia đình có lương khá giả, công việc ổn định trong tương lai sẽ chọn lọc sản phẩm thay thế có giá cao hơn nhưng có nhiều tiện ích hơn và đi lại vào trọng điểm thuận lợi hơn.

Cũng theo ông Vũ Cương Quyết, 1 thực tại cho thấy đang có nhiều động thái dịch chuyển của 1 số chủ đầu tư từ phân khúc cấp cao sang trung bình. Tuy nhiên, thực tại năm 2018 có khả năng kinh phí đầu tư sẽ bị tăng rất cao tăng thuế đất, giá vật liệu xây dựng, quy định khắt khe về vấn đề tầng hầm… nên các chủ đầu tư sẽ thiên về phương án an toàn và có lợi nhuận hơn ở phân khúc căn hộ tầm trung.

Do vậy, ông Quyết dự đoạn năm 2018 căn hộ chung cư giá từ 23-30 triệu đồng/m2 sẽ vẫn chiếm ưu thế, phân khúc sẽ tạo thế cân bằng giữa phân khúc trung cấp và giá chấp nhận được. Còn căn hộ chung cư cấp cao sẽ tiếp tục hạn chế hơn về nguồn cung trong năm nay.

Một điểm đáng lưu ý khác đây là, 1 số thủ tục liên quan đến công trình như kiểm duyệt kiến trúc, phê duyệt công trình mới càng ngày càng khắt khe hơn do việc rút bí kíp về quy hoạch và khắc phục hiện trạng phê duyệt công trình ồ ạt như trước đây cũng sẽ làm ổn định phân khúc, điều tiến nguồn cung cho phân khúc. Vì thế, nhiều chuyên gia tiên đoán phân khúc chung cư năm 2018 sẽ khó xảy ra hiện trạng cung ra ồ ạt nên triển vọng sẽ tiếp tục khả quan.

M. Phương

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*