Lời khuyên cho người bán

Để không mất oan khoản thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Thực tế, với không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết về luật và trở ngại khăn trong việc chứng minh căn nhà phân phối là căn nhà có duy nhất nên đã phải nộp oan khoản thuế thu nhập cá nhân lúc bán nhà.

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ sở hữu một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.

Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng những điều như:

– Chỉ sở hữu duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc quần thể xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm mua bán .

– với quyền với nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm mua bán tối thiểu là 183 ngày.

– chuyển nhượng tất cả đất ở, nhà ở.

Thuế thu nhập cá nhân
Đừng để mất oan khoản thuế thu nhập cá nhân lúc bán nhà
vì thiếu hiểu biết. Ảnh minh họa

Tuy Luật đã quy định rất rõ, nhưng trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế oan là điều dễ hiểu. Điển hình như trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì, Hà Nội là một thí dụ .

Một năm trước đấy , vợ chồng chị sở hữu phân phối căn nhà cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá 1 ,2 tỷ đồng. Do muốn con cái học hành dễ dàng nên anh chị quyết định bán để tìm một nơi ở mới gần trung tâm hơn, dễ dàng di chuyển hơn.

Chị Thơ cho biết, đây là căn nhà Thứ nhất của anh chị từ sau lúc kết hôn, vì cũng không va chạm nhiều trong việc mua bán bất động sản nên anh chị cũng chẳng quan tâm gì đến những quy định, khoản chi phí trong quá trình mua bán BDS .

Sau lúc làm hợp đồng công chứng, vợ chồng chị cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để đã đi vào hoạt động thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. lúc đó, vợ chồng chị chẳng hề biết sở hữu quy định nào về việc miễn thuế, nên cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai phân phối nhà cũng phải làm. Được biết, số tiền thuế TNCN mà vợ chồng chị Thơ đóng bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch .

Nhưng sau đó, khi một người KH thân của chị Thơ cũng phân phối nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì chị mới ngã ngửa. Hóa ra, luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ có duy nhất một nhà ở. Để chứng minh cho việc này, anh khách mua chị chỉ cần làm cái bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đó là căn nhà duy nhất thuộc quyền mang của anh và mang quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, đồng thời, cam kết giao dịch tất cả nhà ở cho bên mua kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu công chứng là bên thuế họ hưởng ứng được miễn thuế TNCN.

Trường hợp của anh Hoàng Văn Hùng thì khác. Anh là chuyên gia môi giới BDS cho một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội nên anh tường tận từng quy định của pháp luật trong việc mua bán giao dịch nhà đất . Vừa qua, anh phân phối một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm.

Được biết, anh Hùng mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đó . lúc bán nhà, anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình nhưng mang một điều vướng mắc đó là anh không với khẩu ở Từ Liêm và hộ khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại huyện Hoài Đức nên không ai với thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc mang căn nhà duy nhất.

lúc phân phối nhà, anh với đến chi cục thuế quận hỏi về việc này và được họ trợ giúp về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương và hoàn toàn không sở hữu quyền thừa kế mảnh đất ngày nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến lúc giao dịch là 183 ngày, cũng như cam kết chuyển nhượng trọn vẹn nhà ở cho bên mua kèm sổ đỏ và sổ hộ khẩu công chứng. do vậy , anh cũng đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.

Nhưng ở đấy cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là với duy nhất chưa sở hữu một quy định cụ thể nào bởi có rất nhiều trường hợp khác nhau. Theo quy định của Luật, người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm và nếu sau này kiểm tra phát hiện người nộp thuế mang hành vi khai khống, có nhiều hơn một căn nhà tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ với giải pháp xử phạt. Chi cục thuế sẽ căn cứ vào từng địa phương để mang những yêu cầu khác nhau và người phân phối nhà cần phải thực hiện theo.

Từ những trường hợp trên, người có nhu cầu bán nhà cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng BĐS để không phải hối tiếc và mất tiền oan cho sự thiếu hiểu biết của mình.
Tìm hiểu thêm kinh nghiệm thuê căn hộ chung cư quận 7